La colocation meublée

Pour obtenir un rendement important, la solution en vogue consiste à associer la colocation et location meublée. Elle présente des avantages mais aussi des inconvénients.

Un logement partagé en colocation permet de diviser le loyer entre plusieurs locataires.

La formule actuellement en vogue pour l’investissement immobilier locatif est la colocation meublée.

Cumuler ces deux particularités permet à un propriétaire bailleur d’optimiser le rendement et limiter la fiscalité des revenus locatifs.

D’une part, un logement partagé permet de diviser le loyer entre plusieurs locataires :

chaque occupant paie sa quote-part de loyer pour sa chambre et profiter des espaces communs.

Dans notre agence nous faisons signer un bail commun aux locataires : l’avantage du bail commun est de bénéficier de l’assurance LOYERS IMPAYES (2% des encaissements dans notre agence) et de l’assurance habitation.

Dans la cas d’un bail pour chaque chambres vous ne bénéficiez pas de ces assurances.

Avec ce scénario, surtout réalisable avec des trois-pièces et plus, la colocation est susceptible de rapporter de 10 % à 15 % de plus qu’avec un locataire unique (couple, famille…). 

Autre atout de la colocation : c’est une bonne parade pour se protéger des impayés de loyer et de la vacance locative.

Cela permet d’avoir un loyer moindre pour le locataire et donc ce cas moins de risque d’impayés

Si une chambre n’est pas louée quelques mois ou semaines, les autres occupants continuent de payer leur part du loyer dans le cadre du bail commun de colocation.

 Reste que seuls les biens situés dans un marché locatif tendu où se loger coûte cher sont adaptés à ce type d’habitat citadin.

La proximité ou la facilité d’accès d’une faculté ou d’une école, d’un TRAM (le T6 proche de notre agence ) constituent des éléments positifs susceptibles d’assurer, sur la durée, un flot régulier de candidats locataires.

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Limiter la pression fiscale

D’autre part, il s’agit d’opter pour de la location meublée non professionnelle.

Il faut donc proposer un logement prêt à vivre et décent.

Le décret du 31 juillet 2015 dresse une liste de onze équipements obligatoires.

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé

NOR: ETLL1513538D
Version consolidée au 09 février 2020

Le Premier ministre,
Sur le rapport de la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité,
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment son article 25-4,
Décrète :

Article 1 En savoir plus sur cet article...

Chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination.

Article 2 En savoir plus sur cet article...

Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Article 3 En savoir plus sur cet article...

Le présent décret entre en vigueur le 1er septembre 2015.

Mais, pour disposer d’un logement attractif par rapport à la concurrence, mieux vaut proposer bien plus que ce minimum requis et jouer la carte du confort, du bien-être et des prestations de qualité.

L’atout de ce régime locatif permet de limiter la pression fiscale : le contribuable passe du régime d’imposition sur les revenus fonciers à celui des bénéfices industriels et commerciaux. Grâce à une mécanique d’amortissement du bien, des meubles et des charges sur une période de vingt à vingt-cinq ans, c’est un moyen efficace de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés.

Néanmoins  la colocation s’avère « complexe à tenir sur la durée, car il faut maîtriser en permanence certaines variables », reconnaît Jerôme Rusak, président, associé fondateur de L&A Finance.

Ainsi, dans une colocation, le turnover des locataires est plus élevé que dans une location classique.

Avec un délai de préavis de 1 mois il ne faut pas tarder dans la recherche d’un nouveau locataire. A ce jour il s’avère difficile de ne pas avoir de vacances locatives : notre agence peut proposer une assurance vacances locatives qui démarrent au bout de 1 mois de vacances

De plus, un lieu occupé par plusieurs personnes a tendance à se dégrader plus vite et il faut changer plus souvent le mobilier que pour une location classique.

Notre agence veille en permanence à l’état général de l’habitation et au bon fonctionnement des équipements entre l’entrée et la sortie du locataire.

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